[{"data":1,"prerenderedAt":426},["ShallowReactive",2],{"post-preemption-safer-arret-cour-cassation-troisieme-chambre-civile-9-juillet-2026-n-25-15-423-published":3},{"name":4,"created_at":5,"published_at":6,"updated_at":7,"id":8,"uuid":9,"content":10,"slug":418,"full_slug":419,"sort_by_date":37,"position":420,"tag_list":421,"is_startpage":26,"parent_id":422,"meta_data":37,"group_id":423,"first_published_at":6,"release_id":37,"lang":424,"path":37,"alternates":425,"default_full_slug":37,"translated_slugs":37},"Préemption SAFER : Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2026, n° 25-15.423","2026-07-13T13:36:19.940Z","2026-07-13T14:03:55.450Z","2026-07-13T14:03:55.469Z",197673697065193,"b6e31042-ba08-49ec-b1b4-0b3afb468140",{"_uid":11,"body":12,"component":417,"en_vedette":26},"07980d72-b218-4fc1-be02-0cdca66fedca",[13,18,28,85,181,194,207,255,275,288,301,305,329,349,362,375,378,390],{"_uid":14,"auteur":15,"component":16,"title-blog":4,"date-publication":17},"dcd69316-6c2d-4fe5-8ee1-369e6b6a0975","Commentaire d'arrêt par Query Juriste IA","blog-info","2026-07-13 00:00",{"_uid":19,"image":20,"component":27},"61178338-649e-408d-850c-b6b424bf46ed",{"id":21,"alt":22,"name":22,"focus":22,"title":22,"source":22,"filename":23,"copyright":22,"fieldtype":24,"meta_data":25,"is_external_url":26},197676317407419,"","https://a.storyblok.com/f/286395524166253/1536x1024/d1ffb2e36e/chatgpt-image-13-juil-2026-15_44_17.png","asset",{},false,"image",{"_uid":29,"component":30,"texte-paragraphe":31,"titre-paragraphe":84},"076870e5-e5c0-4816-bd69-1f98f4ed9c12","paragraphe",{"type":32,"content":33},"doc",[34],{"type":35,"attrs":36,"content":38},"paragraph",{"textAlign":37},null,[39,47,49,54,55,60,61,66,67,72,73,78,79],{"text":40,"type":41,"marks":42},"Par un acte du 23 juin 2020, M. [T] a promis de vendre une parcelle à M. [P] et Mme [G].","text",[43],{"type":44,"attrs":45},"textStyle",{"color":46},"#212529",{"type":48},"hard_break",{"text":50,"type":41,"marks":51},"Informée de ce projet de vente, la SAFER a décidé, le 18 septembre 2020, de préempter partiellement la parcelle et a adressé sa décision au notaire.",[52],{"type":44,"attrs":53},{"color":46},{"type":48},{"text":56,"type":41,"marks":57},"Le même jour, la SAFER a notifié sa décision de préemption à M. [P] et Mme [G] à l'adresse indiquée dans la déclaration d'intention d'aliéner transmise par le notaire. Cependant, les plis ont été retournés avec la mention « défaut d'accès ou d'adressage ».",[58],{"type":44,"attrs":59},{"color":46},{"type":48},{"text":62,"type":41,"marks":63},"Le 25 septembre 2020, la SAFER a procédé à l'affichage en mairie de l'avis d'acquisition par préemption.",[64],{"type":44,"attrs":65},{"color":46},{"type":48},{"text":68,"type":41,"marks":69},"M. [T] ayant refusé la préemption partielle, la SAFER a finalement accepté d'acquérir la totalité de la parcelle, qu'elle a ensuite divisée.",[70],{"type":44,"attrs":71},{"color":46},{"type":48},{"text":74,"type":41,"marks":75},"Par acte du 14 septembre 2021, la SAFER a vendu une partie de la parcelle (cadastrée section C n° [Cadastre 2]) à M. [P] et Mme [G].",[76],{"type":44,"attrs":77},{"color":46},{"type":48},{"text":80,"type":41,"marks":81},"Par lettre du 24 janvier 2022, la SAFER a informé M. [P] et Mme [G] que l'autre partie de la parcelle (cadastrée section C n° [Cadastre 3]), pour laquelle ils étaient candidats à l'attribution, avait été attribuée à un autre candidat.",[82],{"type":44,"attrs":83},{"color":46},"I. Rappel des faits",{"_uid":86,"component":30,"texte-paragraphe":87,"titre-paragraphe":180},"08672001-1f91-4fe9-8d05-17767e596e81",{"type":32,"content":88},[89,107,125,143,162],{"type":35,"attrs":90,"content":91},{"textAlign":37},[92,97,102],{"text":93,"type":41,"marks":94},"1. ",[95],{"type":44,"attrs":96},{"color":46},{"text":98,"type":41,"marks":99},"Action initiale :",[100],{"type":101},"bold",{"text":103,"type":41,"marks":104}," Par acte du 18 août 2022, M. [P] et Mme [G] ont assigné la SAFER et M. [T] en annulation de la décision de préemption du 18 septembre 2020 et des actes subséquents. ",[105],{"type":44,"attrs":106},{"color":46},{"type":35,"attrs":108,"content":109},{"textAlign":37},[110,111,116,120],{"type":48},{"text":112,"type":41,"marks":113},"2. ",[114],{"type":44,"attrs":115},{"color":46},{"text":117,"type":41,"marks":118},"Incident de procédure :",[119],{"type":101},{"text":121,"type":41,"marks":122}," La SAFER a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action de M. [P] et Mme [G]. ",[123],{"type":44,"attrs":124},{"color":46},{"type":35,"attrs":126,"content":127},{"textAlign":37},[128,129,134,138],{"type":48},{"text":130,"type":41,"marks":131},"3. ",[132],{"type":44,"attrs":133},{"color":46},{"text":135,"type":41,"marks":136},"Décision en appel :",[137],{"type":101},{"text":139,"type":41,"marks":140}," La cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 14 novembre 2024, a déclaré M. [P] et Mme [G] irrecevables à agir en annulation de la décision de préemption de la SAFER, considérant que le délai de contestation avait commencé à courir à compter du 25 septembre 2020 (date de l'affichage public). La cour d'appel a retenu que la SAFER avait respecté son obligation de notification en adressant les courriers à l'adresse officielle transmise par le notaire, et que le caractère incomplet de cette adresse ne lui était pas imputable. Elle a également relevé que M. [P] et Mme [G] avaient été informés \"a minima en novembre 2020\" de l'existence de la décision de préemption par échanges de mails avec la SAFER et par l'agent immobilier, et qu'ils disposaient de toute latitude pour exercer un recours effectif à compter de cette date. ",[141],{"type":44,"attrs":142},{"color":46},{"type":35,"attrs":144,"content":145},{"textAlign":37},[146,147,152,156,161],{"type":48},{"text":148,"type":41,"marks":149},"4. ",[150],{"type":44,"attrs":151},{"color":46},{"text":153,"type":41,"marks":154},"Pourvoi en cassation :",[155],{"type":101},{"text":157,"type":41,"marks":158}," M. [P] et Mme [G] ont formé un pourvoi contre cet arrêt. Ils invoquaient que :",[159],{"type":44,"attrs":160},{"color":46},{"type":48},{"type":163,"content":164},"bullet_list",[165,173],{"type":166,"content":167},"list_item",[168],{"type":35,"attrs":169,"content":170},{"textAlign":37},[171],{"text":172,"type":41},"- La notification à l'acquéreur évincé doit garantir une information personnelle effective. Une notification non délivrée en raison d'une adresse invalide est inopposable, même sans faute de l'expéditeur, et ne fait pas courir le délai.",{"type":166,"content":174},[175],{"type":35,"attrs":176,"content":177},{"textAlign":37},[178],{"text":179,"type":41},"- La connaissance acquise par d'autres moyens après le délai de quinze jours prévu par l'article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime ne peut valoir notification régulière et faire courir le délai","II. Étapes de la procédure et prétentions des parties",{"_uid":182,"component":30,"texte-paragraphe":183,"titre-paragraphe":193},"f6554027-18dc-478b-89f1-a97182763cbf",{"type":32,"content":184},[185],{"type":35,"attrs":186,"content":187},{"textAlign":37},[188],{"text":189,"type":41,"marks":190},"La cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé que la SAFER avait respecté son obligation de notification aux acquéreurs évincés en adressant les courriers à l'adresse officielle transmise par le notaire et mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner. Elle a considéré que l'incomplétude de cette adresse n'était pas imputable à la SAFER, qui ne pouvait pas disposer de cette information déclarative. En outre, la cour d'appel a estimé que M. [P] et Mme [G] avaient eu connaissance de l'existence de la décision de préemption \"a minima en novembre 2020\" par différents canaux, leur laissant la possibilité d'exercer un recours effectif. Elle en a déduit que le point de départ du délai de contestation devait être fixé au 25 septembre 2020, date de l'affichage public. Ainsi, pour la cour d'appel, l'action était forclose.",[191],{"type":44,"attrs":192},{"color":46},"III. Présentation de la thèse opposée à celle de la Cour de cassation",{"_uid":195,"component":30,"texte-paragraphe":196,"titre-paragraphe":206},"16591858-05d8-4d49-ac3e-d29a5ff1960c",{"type":32,"content":197},[198],{"type":35,"attrs":199,"content":200},{"textAlign":37},[201],{"text":202,"type":41,"marks":203},"Le délai de six mois pour contester une décision de préemption d'une SAFER, prévu par l'article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, commence-t-il à courir à l'encontre de l'acquéreur évincé lorsque la notification de cette décision, bien qu'envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à l'adresse fournie par le notaire, n'a pas pu être présentée au destinataire en raison d'une adresse incomplète, et ce, même si l'acquéreur a eu connaissance de l'existence de la décision par d'autres moyens ?",[204],{"type":44,"attrs":205},{"color":46},"IV. Problème de droit",{"_uid":208,"component":30,"texte-paragraphe":209,"titre-paragraphe":254},"28784d74-a292-4d0d-b520-11265aa0c9d7",{"type":32,"content":210},[211,228],{"type":35,"attrs":212,"content":213},{"textAlign":37},[214,219,223],{"text":215,"type":41,"marks":216},"La Cour de cassation ",[217],{"type":44,"attrs":218},{"color":46},{"text":220,"type":41,"marks":221},"casse et annule partiellement",[222],{"type":101},{"text":224,"type":41,"marks":225}," l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence. ",[226],{"type":44,"attrs":227},{"color":46},{"type":35,"attrs":229,"content":230},{"textAlign":37},[231,232,237,238,243,244,245,249],{"type":48},{"text":233,"type":41,"marks":234},"Elle juge que \"la lettre adressée à l'acquéreur évincé sur la base d'informations inexactes ou incomplètes qui n'ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l'article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l'article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l'existence d'une décision de préemption par un autre moyen\".",[235],{"type":44,"attrs":236},{"color":46},{"type":48},{"text":239,"type":41,"marks":240},"En conséquence, la cour d'appel, en statuant comme elle l'a fait alors qu'elle avait constaté que la lettre de notification avait été envoyée à une adresse incomplète n'ayant pas permis sa présentation aux destinataires, a violé les textes susvisés.",[241],{"type":44,"attrs":242},{"color":46},{"type":48},{"type":48},{"text":246,"type":41,"marks":247},"Visa de l'arrêt :",[248],{"type":101},{"text":250,"type":41,"marks":251}," Article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et les articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime",[252],{"type":44,"attrs":253},{"color":46},"V. Réponse donnée par la Cour de cassation",{"_uid":256,"component":30,"texte-paragraphe":257,"titre-paragraphe":274},"5efb241d-1fe3-4f0c-8561-1a2f581b0dd8",{"type":32,"content":258},[259],{"type":35,"attrs":260,"content":261},{"textAlign":37},[262,267,268,269],{"text":263,"type":41,"marks":264},"L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 (pourvoi n° F 25-15.423) s'inscrit dans une jurisprudence constante de protection du droit à un recours effectif, particulièrement en matière de droit de préemption des Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural (SAFER). En cassant l'arrêt d'une cour d'appel qui avait déclaré irrecevable l'action d'acquéreurs évincés, la Cour de cassation réaffirme la primauté d'une notification personnelle et régulière pour le déclenchement des délais de recours, même en présence d'une connaissance informelle de la décision de préemption et d'une absence de faute de la SAFER dans l'irrégularité de l'adresse.",[265],{"type":44,"attrs":266},{"color":46},{"type":48},{"type":48},{"text":270,"type":41,"marks":271},"La décision invite à analyser, d'une part, la portée renforcée des exigences de notification personnelle (I) et, d'autre part, les implications de cette solution sur la garantie du droit au recours effectif et la sécurité juridique (II).",[272],{"type":44,"attrs":273},{"color":46},"Commentaire d'arrêt",{"_uid":276,"component":30,"texte-paragraphe":277,"titre-paragraphe":287},"93ea2667-0dd6-4326-bf3c-5a159ed9a441",{"type":32,"content":278},[279],{"type":35,"attrs":280,"content":281},{"textAlign":37},[282],{"text":283,"type":41,"marks":284},"L'arrêt du 9 juillet 2026 illustre une application rigoureuse des conditions de régularité de la notification (A) et affirme la primauté de cette notification formelle sur toute connaissance de fait pour le déclenchement des délais de recours (B).",[285],{"type":44,"attrs":286},{"color":46},"I. Le renforcement des exigences de notification personnelle pour la protection du droit au recours effectif",{"_uid":289,"component":30,"texte-paragraphe":290,"titre-paragraphe":300},"1a8240aa-969b-41b8-b6e4-f6120965517e",{"type":32,"content":291},[292],{"type":35,"attrs":293,"content":294},{"textAlign":37},[295],{"text":296,"type":41,"marks":297},"La Cour de cassation met en lumière la nécessité d'une notification effective de la décision de préemption aux acquéreurs évincés. Selon l'article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, la décision de préemption motivée doit être notifiée à l'acquéreur évincé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La portée de cette exigence est ici précisée : une lettre envoyée à une adresse \"inexacte ou incomplète qui n'a pas permis sa présentation\" ne constitue pas une notification régulière. Ce faisant, la Cour se concentre sur le résultat — l'impossibilité de présentation au destinataire — plutôt que sur la cause de l'irrégularité ou la faute éventuelle de l'une des parties.",[298],{"type":44,"attrs":299},{"color":46},"A. Une application rigoureuse des conditions de régularité de la notification",{"_uid":302,"component":303,"quotation-text":304},"4e09bbcc-dd04-4fb9-afae-7797af44ab64","quote","La Cour de cassation met en lumière la nécessité d'une notification effective de la décision de préemption aux acquéreurs évincés",{"_uid":306,"component":30,"texte-paragraphe":307,"titre-paragraphe":22},"9c0fad4f-8da1-42b7-8500-3bb2897b43e6",{"type":32,"content":308},[309],{"type":35,"attrs":310,"content":311},{"textAlign":37},[312,317,324],{"text":313,"type":41,"marks":314},"En l'espèce, la cour d'appel avait retenu que la SAFER avait respecté son obligation puisque l'adresse avait été transmise par le notaire et que l'incomplétude ne lui était pas imputable. Cependant, la Cour de cassation, par sa cassation, sous-entend que la diligence de la SAFER dans l'envoi ne suffit pas ; l'effectivité de la remise est la condition ",[315],{"type":44,"attrs":316},{"color":46},{"text":318,"type":41,"marks":319},"sine qua non",[320,322],{"type":44,"attrs":321},{"color":46},{"type":323},"italic",{"text":325,"type":41,"marks":326}," de la régularité. Cette position est cohérente avec une jurisprudence antérieure citée dans l'arrêt (3e Civ., 19 mars 2026, pourvoi n° 24-22.301), qui exigeait que le délai de quinze jours pour la notification à l'acquéreur évincé ne coure qu'à compter de la réception par la SAFER d'une notification complète et exacte du notaire concernant l'identité et le domicile de l'acquéreur. L'arrêt du 9 juillet 2026 prolonge cette exigence en considérant que même si la SAFER utilise l'information transmise, si celle-ci est défaillante au point d'empêcher la présentation, la notification est irrégulière.",[327],{"type":44,"attrs":328},{"color":46},{"_uid":330,"component":30,"texte-paragraphe":331,"titre-paragraphe":348},"40c79554-f38f-49aa-a1d0-20ecd42c0193",{"type":32,"content":332},[333],{"type":35,"attrs":334,"content":335},{"textAlign":37},[336,341,342,343],{"text":337,"type":41,"marks":338},"Un autre apport majeur de l'arrêt réside dans son rejet catégorique de la prise en compte de la connaissance de fait de la décision de préemption par l'acquéreur évincé. La cour d'appel avait fondé sa décision sur la connaissance acquise \"a minima en novembre 2020\" par M. [P] et Mme [G] de l'existence de la décision de préemption, estimant qu'ils disposaient alors \"de toute latitude pour exercer un recours effectif\". La Cour de cassation censure cette approche en affirmant que le délai de six mois \"ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l'existence d'une décision de préemption par un autre moyen\".",[339],{"type":44,"attrs":340},{"color":46},{"type":48},{"type":48},{"text":344,"type":41,"marks":345},"Cette affirmation est cruciale. Elle signifie que la notification régulière est une formalité substantielle à laquelle aucune connaissance informelle ne peut se substituer pour faire courir le délai de recours. L'objectif est clair : garantir que l'acquéreur évincé dispose d'une information officielle, complète et datée, lui permettant de mesurer la portée de la décision et d'organiser sa défense, plutôt que de le contraindre à agir sur la base d'informations fragmentaires ou incertaines. Cette solution renforce la sécurité juridique de l'acquéreur évincé et le protège contre le risque de forclusion résultant d'une information insuffisante ou non formelle.",[346],{"type":44,"attrs":347},{"color":46},"B. La primauté de la notification régulière sur la connaissance de fait",{"_uid":350,"component":30,"texte-paragraphe":351,"titre-paragraphe":361},"a78b1304-6259-46b6-b913-fbc7f1d2ff2f",{"type":32,"content":352},[353],{"type":35,"attrs":354,"content":355},{"textAlign":37},[356],{"text":357,"type":41,"marks":358},"Cette décision marque une consolidation de la garantie du droit à un recours effectif comme fondement de la solution (A), tout en soulevant des enjeux pratiques et des incertitudes quant à l'équilibre entre cette protection et la sécurité juridique des opérations foncières (B).",[359],{"type":44,"attrs":360},{"color":46},"II. Les implications de la décision sur la garantie du droit au recours effectif et la sécurité juridique",{"_uid":363,"component":30,"texte-paragraphe":364,"titre-paragraphe":374},"c1a243cb-6330-4eea-9c36-2b97b630e641",{"type":32,"content":365},[366],{"type":35,"attrs":367,"content":368},{"textAlign":37},[369],{"text":370,"type":41,"marks":371},"Le visa de l'arrêt, qui mentionne expressément l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, est au cœur de la motivation de la Cour. Cet article garantit à toute personne le droit à un procès équitable, ce qui implique un accès effectif à un tribunal. En matière de délais de recours, la jurisprudence européenne et nationale a constamment affirmé qu'un délai ne saurait commencer à courir dans des conditions privant l'intéressé d'une information personnelle suffisante sur la décision qu'il entend contester, sous peine de rendre illusoire le droit au recours.",[372],{"type":44,"attrs":373},{"color":46},"A. La garantie du droit à un recours effectif comme fondement de la solution",{"_uid":376,"component":303,"quotation-text":377},"e496220a-915f-4307-9cb9-1a1ee8ed978c","En exigeant une notification non seulement envoyée, mais effectivement susceptible d'être présentée à l'acquéreur évincé, la Cour de cassation assure une effectivité concrète au droit de contestation",{"_uid":379,"component":30,"texte-paragraphe":380,"titre-paragraphe":22},"72eb7cad-ec93-4172-afd4-fe2f3802d64f",{"type":32,"content":381},[382],{"type":35,"attrs":383,"content":384},{"textAlign":37},[385],{"text":386,"type":41,"marks":387},"L'arrêt du 9 juillet 2026 s'inscrit directement dans cette logique protectrice. Il réaffirme le principe déjà posé par la Cour de cassation, selon lequel le délai de six mois pour contester une décision de préemption ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision n'a pas été notifiée conformément aux dispositions légales (3e Civ., 30 octobre 2013, pourvoi n° 12-19.870, Bull. 2013, III, n° 139, cité au point 15). En exigeant une notification non seulement envoyée, mais effectivement susceptible d'être présentée à l'acquéreur évincé, la Cour de cassation assure une effectivité concrète au droit de contestation, empêchant que le simple envoi à une adresse incomplète ne déclenche un délai de forclusion.",[388],{"type":44,"attrs":389},{"color":46},{"_uid":391,"component":30,"texte-paragraphe":392,"titre-paragraphe":416},"17c5940d-41de-4be4-ba89-25cdb08a1675",{"type":32,"content":393},[394],{"type":35,"attrs":395,"content":396},{"textAlign":37},[397,402,403,404,409,410,411],{"text":398,"type":41,"marks":399},"Si la solution est louable pour la protection des acquéreurs évincés, elle n'est pas sans soulever des questions pratiques quant à la sécurité juridique des opérations foncières. Pour les SAFER, la décision implique une vigilance accrue sur l'exactitude des adresses. Même si l'erreur provient du notaire, l'irrégularité de la notification leur est opposée. Cela pourrait les inciter à des vérifications supplémentaires, voire à des démarches pour obtenir une adresse plus fiable en cas de retour du courrier. La charge de la preuve d'une notification régulière pèsera sur elles, et l'action des acquéreurs évincés pourrait rester ouverte pendant une période indéterminée en l'absence de notification parfaitement régulière.",[400],{"type":44,"attrs":401},{"color":46},{"type":48},{"type":48},{"text":405,"type":41,"marks":406},"Pour les notaires, l'arrêt souligne l'importance capitale de la qualité des informations qu'ils transmettent aux SAFER. Une adresse incomplète ou erronée pourra avoir des conséquences directes sur le déclenchement des délais et, potentiellement, sur la validité des opérations subséquentes à la préemption. Leur responsabilité pourrait être engagée en cas de préjudice causé par une défaillance dans la transmission des informations.",[407],{"type":44,"attrs":408},{"color":46},{"type":48},{"type":48},{"text":412,"type":41,"marks":413},"Enfin, pour l'acquéreur évincé, si sa protection est renforcée, la situation peut parfois rester en suspens. L'absence de point de départ du délai en l'absence de notification régulière peut laisser une épée de Damoclès sur les opérations réalisées par la SAFER après la préemption, remettant en cause la stabilité des situations juridiques acquises. L'arrêt invite ainsi à trouver un équilibre délicat entre la garantie d'un recours effectif et la nécessité d'une certaine sécurité et prévisibilité des relations juridiques en matière foncière.",[414],{"type":44,"attrs":415},{"color":46},"B. Les incertitudes et enjeux pratiques de la sécurité juridique","page","preemption-safer-arret-cour-cassation-troisieme-chambre-civile-9-juillet-2026-n-25-15-423","blog/preemption-safer-arret-cour-cassation-troisieme-chambre-civile-9-juillet-2026-n-25-15-423",-1750,[],78746852462144,"690a67cc-105f-4f5a-b2a8-11326c03eab8","default",[],1783951944380]