Bail commercial : Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n°24-15.820

En mai 2016, la SCI Les Chatons a consenti un bail commercial à la société SCGR. Le 17 octobre 2019, la bailleresse a délivré à la locataire un commandement de payer des loyers impayés, visant la clause résolutoire du bail. La locataire a quitté les lieux en février 2020 après qu'une ordonnance de référé ait constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019. Cette ordonnance de référé a ensuite été infirmée par un arrêt du 29 septembre 2021.

La bailleresse a assigné la locataire au fond pour faire constater la résiliation du bail au 17 novembre 2019 et obtenir le paiement des loyers, indemnités d'occupation et réparations. En défense, la locataire a formé des demandes reconventionnelles, notamment en dommages-intérêts pour trouble de jouissance, arguant que la bailleresse n'avait pas réalisé les travaux de mise aux normes convenus, ce qui justifiait l'interruption du paiement des loyers (exception d'inexécution).

La cour d'appel de Cayenne, dans son arrêt du 26 février 2024, a constaté la résiliation du bail. Elle a condamné la locataire au paiement des sommes dues, rejetant l'exception d'inexécution au motif que la locataire n'avait ni payé ni saisi le juge pour obtenir des délais dans le mois suivant le commandement de payer du 17 octobre 2019.

La locataire a formé un pourvoi en cassation, soutenant que la cour d'appel aurait dû rechercher si l'exception d'inexécution, fondée sur les manquements du bailleur, ne faisait pas obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire, indépendamment d'une saisine du juge dans le délai d'un mois.

La cour d'appel a retenu que l'acquisition d'une clause résolutoire pour non-paiement des loyers est un mécanisme automatique qui paralyse toute défense ultérieure. Dès lors que la locataire n'a ni payé les loyers dus, ni saisi le juge pour solliciter des délais de paiement dans le mois suivant le commandement, la clause résolutoire était acquise de plein droit au 17 novembre 2019. Par conséquent, il était devenu inefficace et vain pour la locataire d'invoquer l'exception d'inexécution, le contrat étant déjà résolu.

Le juge saisi d'une demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial doit-il examiner le bien-fondé de l'exception d'inexécution soulevée par le locataire pour justifier son défaut de paiement, même lorsque ce dernier n'a pas sollicité de délais de paiement dans le mois suivant le commandement de payer ?

• - Visa : Articles 1184 (ancien), 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce.

• - Réponse : La Cour de cassation répond par l'affirmative et casse l'arrêt de la cour d'appel. Elle énonce que lorsque le locataire, assigné en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire, invoque une exception d'inexécution, le juge a l'obligation de vérifier le bien-fondé de cette exception. Cette obligation existe "peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement". En ne recherchant pas si la locataire était fondée à opposer une exception d'inexécution pour les loyers réclamés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

Cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 5 mars 2026, vient clarifier l'articulation entre deux mécanismes centraux du droit des baux commerciaux : la clause résolutoire pour défaut de paiement et l'exception d'inexécution. En l'espèce, une société locataire, à qui était reproché un impayé de loyers, opposait à son bailleur les propres manquements de ce dernier à son obligation de réaliser des travaux. La cour d'appel avait considéré que la clause résolutoire, une fois le délai d'un mois écoulé après commandement, était acquise, rendant inopérante l'exception d'inexécution.

La Cour de cassation censure ce raisonnement, affirmant avec force que le juge doit examiner le bien-fondé de l'exception d'inexécution, même si le locataire n'a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. Cette décision vient préciser les contours de l'office du juge et l'équilibre des forces entre bailleur et preneur.

Il convient ainsi d'analyser la paralysie de l'automaticité de la clause résolutoire par l'exception d'inexécution (I), avant d'examiner le renforcement de l'office du juge et la confirmation d'une tendance jurisprudentielle protectrice du locataire (II).

La Cour de cassation, en faisant prévaloir l'examen de l'exception d'inexécution sur le jeu mécanique de la clause résolutoire, réaffirme la nature synallagmatique du bail et subordonne la sanction à la vérification du bien-fondé de la créance.

La thèse de la cour d'appel, censurée ici, reposait sur une lecture stricte de l'article L. 145-41 du code de commerce. Selon cette analyse, le locataire dispose d'un mois après le commandement pour choisir entre deux voies : payer sa dette ou saisir le juge pour obtenir des délais. Passé ce délai sans action de sa part, la clause résolutoire "est acquise" et le contrat est terminé, purgeant toute contestation de fond sur l'exigibilité de la dette.

La Cour de cassation rejette cette automaticité. En estimant qu'il est "vain pour la locataire d'invoquer l'exception d'inexécution" une fois la clause acquise, la cour d'appel a inversé la logique contractuelle. L'exception d'inexécution est un moyen de défense au fond qui affecte l'existence même de l'obligation de payer. Si le locataire est fondé à la soulever, il n'y a pas de "manquement" au sens de la clause résolutoire, car son obligation de payer était suspendue. Le mécanisme de la clause ne peut donc pas être enclenché.

L'apport majeur de l'arrêt est de distinguer clairement la demande de délais de paiement (une faveur procédurale accordée à un débiteur reconnu) de l'exception d'inexécution (une défense substantielle contestant la qualité de débiteur). La Cour énonce que l'absence de demande de délais dans le mois est sans incidence ("peu important que...") sur l'obligation du juge d'examiner l'exception d'inexécution.

En s'appuyant sur un précédent récent (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005), la Cour rappelle que le locataire peut légitimement suspendre le paiement de ses loyers si le manquement du bailleur rend les locaux impropres à leur destination. Le commandement de payer visant des loyers dont le paiement a été valablement suspendu est donc sans cause. La clause résolutoire ne peut "jouer" car le manquement qu'elle est censée sanctionner n'est pas constitué.

En imposant aux juges du fond un examen approfondi des manquements réciproques, la Cour de cassation renforce leur rôle d'arbitre de l'équilibre contractuel et confirme une ligne jurisprudentielle protectrice des droits du locataire.

La cassation est prononcée pour défaut de base légale, au motif que la cour d'appel ne s'est pas livrée à la recherche qui lui était demandée. En se déterminant "sans rechercher [...] si la locataire était fondée à opposer une exception d'inexécution", la cour d'appel a manqué à son office. Le juge ne peut se contenter d'un constat formel de l'écoulement d'un délai ; il doit entrer dans le fond du litige et apprécier la proportionnalité des manquements respectifs.

Cette solution oblige le juge à vérifier si l'inexécution du bailleur était suffisamment grave pour justifier la suspension des loyers. C'est un contrôle concret, au cas par cas, de l'équilibre du contrat, qui s'oppose à la sanction abstraite et automatique que la cour d'appel avait appliquée. Le juge redevient le gardien de l'exécution de bonne foi du contrat.

Cet arrêt s'inscrit dans une tendance jurisprudentielle récente, explicitement visée par la référence à l'arrêt du 18 septembre 2025, qui tend à renforcer les moyens de défense du locataire commercial face à un bailleur défaillant. En refusant de laisser la clause résolutoire anéantir un moyen de défense aussi fondamental que l'exception d'inexécution, la Cour protège le locataire contre un usage potentiellement abusif de cette clause par un bailleur qui ne respecterait pas ses propres obligations.

De plus, la cassation prononcée également sur le troisième moyen, pour une contradiction entre les motifs et le dispositif de l'arrêt d'appel, témoigne de la rigueur de la Cour de cassation quant au respect des garanties procédurales. En sanctionnant cette incohérence au visa de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour rappelle que la justice doit être rendue de manière claire et cohérente, une exigence qui profite à l'ensemble des justiciables, et en l'espèce, à la partie dont les droits avaient été écartés par une argumentation contradictoire.