Bail rural : Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, n°24-22.148

Un bail rural a été conclu en 1974. Après plusieurs cessions successives, le tribunal paritaire des baux ruraux a autorisé, par un jugement du 4 juillet 2022, la preneuse en place, Mme I., à céder son droit au bail renouvelé à compter du 1er septembre 2019 à son fils, M. B. E.

Le 14 décembre 2022, les bailleurs ont saisi le tribunal afin d'obtenir l'insertion d'une clause de reprise sexennale dans ce bail renouvelé. La cession effective du bail au profit du fils est intervenue par acte du 15 février 2023.

Les bailleurs ont initié une action devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire insérer une clause de reprise sexennale dans le bail renouvelé le 1er septembre 2019.

La cour d'appel de Reims, par un arrêt du 25 septembre 2024, a rejeté leur demande. Les bailleurs ont alors formé un pourvoi en cassation.

Ils soutenaient que, sur le fondement des articles L. 411-5, L. 411-6, L. 411-8 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime, la demande d'insertion d'une telle clause pouvait être formulée à tout moment au cours d'un bail renouvelé, même après une cession. Selon eux, la cession étant intervenue en 2023, soit moins de six ans avant la fin du bail prévue en 2028, l'insertion de la clause aurait dû être possible.

La thèse des bailleurs, reprise dans leur moyen de cassation, était que l'insertion d'une clause de reprise sexennale est possible à tout moment durant un bail renouvelé ou ses renouvellements ultérieurs. La cession du bail, même intervenue moins de six ans avant l'échéance du bail en cours, ne ferait pas obstacle à l'introduction de cette clause dès le premier bail renouvelé suivant ladite cession.

Un bailleur peut-il demander l'insertion d'une clause de reprise sexennale au cours d'un bail renouvelé lorsque celui-ci a fait l'objet d'une cession à un descendant du preneur, et quelles sont les conditions temporelles applicables à cette insertion au regard de la date de la cession ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi des bailleurs.

La Cour rappelle la combinaison des articles L. 411-5, L. 411-6 et L. 411-8 du code rural et de la pêche maritime. Elle en déduit qu'une clause de reprise sexennale ne peut être introduite, sauf accord du preneur, que pendant un bail renouvelé, et non au cours d'un premier bail.

Elle précise ensuite l'effet d'une cession au descendant sur ce calendrier :

1. Si la cession est intervenue plus de six ans avant le terme du bail, l'insertion de la clause est possible au plus tôt dans le premier bail renouvelé qui suit la cession.

2. Si la cession est intervenue moins de six ans avant le terme du bail, le bail renouvelé qui suit la cession est considéré comme un "premier bail" pour le descendant. Par conséquent, l'insertion de la clause n'est possible qu'au plus tôt dans le deuxième bail renouvelésuivant la cession.

En l'espèce, la cession ayant eu lieu en 2023, soit moins de six ans avant la fin du bail en 2028, la cour d'appel a jugé à bon droit que la demande d'insertion de la clause ne pouvait être accueillie.

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 vient préciser les conditions temporelles d’insertion de la clause de reprise sexennale dans un bail rural ayant fait l’objet d’une cession à un descendant. En combinant les dispositions relatives au renouvellement du bail et celles spécifiques à la cession, la haute juridiction renforce la protection du preneur cessionnaire. Cette décision clarifie l'articulation délicate de la règle des six ans avec le droit du bailleur à la reprise (I), tout en soulignant la nécessité d'une vigilance constante face à la complexité de la matière (II).

La Cour de cassation offre une lecture combinée des textes qui conditionne strictement le moment de l'insertion de la clause au statut du bail (A) et fait de la règle des six ans la clé de voûte de la qualification de ce dernier (B).

La solution de la Cour de cassation repose sur un principe fondamental du statut du fermage : la clause de reprise sexennale est une prérogative du bailleur qui ne peut s'exercer que dans le cadre d'un bail renouvelé. L'article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime permet en effet au bailleur de proposer l'introduction de cette clause "au moment du renouvellement du bail", mais le preneur conserve la faculté de la refuser. La Cour en déduit logiquement que cette clause ne peut être introduite, sauf accord du preneur, "qu'au cours d'un bail renouvelé et non au cours d'un premier bail".

Cette règle protège le preneur en lui assurant une première période d'exploitation stable d'au moins neuf ans, conformément à l'article L. 411-5 du même code. La question centrale, que l'arrêt vient trancher, est de savoir comment ce principe s'applique lorsqu'un descendant prend la suite de son parent en cours de bail.

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 411-8 du code rural et de la pêche maritime pour résoudre cette question. Ce texte dispose que le descendant cessionnaire "ne sera considéré comme ayant bénéficié d'un premier bail que si cette cession est antérieure de six ans au moins à la date d'expiration du bail". À défaut, le bail suivant la cession "constitue un premier bail" pour lui.

La Cour tire de cette qualification des conséquences directes sur le calendrier d'insertion de la clause de reprise :
- Si la cession intervient plus de six ans avant l'expiration du bail, le preneur cessionnaire est réputé avoir déjà bénéficié d'un premier bail. Le renouvellement suivant la cession est donc un véritable "bail renouvelé", au cours duquel l'insertion de la clause est possible.
- Si la cession intervient moins de six ans avant l'expiration, le législateur a voulu garantir une période de stabilité au nouvel exploitant. Le bail suivant est alors qualifié de "premier bail". L'insertion de la clause est par conséquent reportée au renouvellement d'après, soit le "deuxième bail renouvelé postérieurement à cette cession".

En l'espèce, la cession ayant eu lieu en 2023 pour un bail expirant en 2028, le délai de six ans n'était pas respecté. La demande d'insertion des bailleurs était donc prématurée.

Si cet arrêt renforce la sécurité juridique pour le preneur (A), il rappelle que le droit des baux ruraux demeure un domaine technique où les questions de procédure et les situations factuelles complexes appellent une vigilance continue (B).

En fixant une chronologie claire et prévisible, la Cour de cassation apporte une sécurité juridique appréciable tant pour le preneur que pour le bailleur. La règle est désormais sans équivoque : la date de la cession par rapport à la date d'expiration du bail est le seul critère à retenir pour déterminer le premier moment possible d'insertion de la clause de reprise sexennale.

Cette solution équilibre les intérêts en présence : elle préserve le droit de reprise du bailleur tout en l'encadrant dans un calendrier strict qui protège le descendant repreneur, considéré comme ayant besoin d'une période minimale d'exploitation pour stabiliser son installation. En rejetant l'argument des bailleurs selon lequel la clause pouvait être insérée à tout moment, la Cour ferme la porte à une incertitude qui aurait pu être préjudiciable à la transmission des exploitations agricoles.

Bien que claire, la solution ne résout pas toutes les difficultés. La complexité du droit des baux ruraux impose une analyse au cas par cas. Par exemple, la validité d'un congé fondé sur une clause de reprise sexennale reste subordonnée à l'insertion effective de cette clause dans le bail au jour de la délivrance du congé [Tribunal judiciaire de Troyes, 4 juillet 2025, n°22/00004 ]. De même, la jurisprudence rappelle régulièrement que la mise en œuvre de la clause ne peut intervenir qu'à compter du renouvellement suivant son insertion [Cour d'appel d'Amiens, 28 mars 2023, n°22/02743 ].

Par ailleurs, la validité même de la cession, qui est le fait générateur du raisonnement de la Cour, peut être contestée sur d'autres fondements, comme la capacité du cessionnaire à exploiter ou le respect du contrôle des structures. Les cas de cessions multiples pourraient également soulever des questions inédites quant à la qualification des baux successifs.

Pour les praticiens, cet arrêt constitue un point de repère essentiel pour la veille juridique. Il impose de vérifier systématiquement la date de la cession et la date de fin du bail pour conseiller utilement les parties sur leurs droits et obligations respectifs concernant la clause de reprise sexennale.