Loi "Hoguet" et cessation de garantie : Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 janvier 2026, n° 23-21.673

Un agent immobilier bénéficiait d’une garantie financière souscrite auprès d’un établissement bancaire. Le garant a mis fin à son engagement et a procédé à la publication d'un avis de cessation de garantie dans un quotidien. Un créancier de l'agent immobilier a déclaré sa créance au garant après l'expiration du délai légal de trois mois suivant cette publication.

Le garant financier a contesté la recevabilité de la déclaration de créance, la jugeant tardive au regard du délai de trois mois prévu par l'article 45 du décret du 20 juillet 1972, arguant que la publication de l'avis de cessation faisait courir ce délai.
Le créancier, quant à lui, soutenait que sa déclaration était recevable, car, faute de notification individuelle de la cessation de la garantie, le délai de trois mois ne lui était pas opposable.
La cour d'appel a vraisemblablement donné raison au créancier, conduisant le garant à former un pourvoi en cassation.

La thèse du garant, opposée à la solution retenue, était que la publication d'un avis de cessation de garantie dans un quotidien suffisait à faire courir le délai de trois mois imparti aux créanciers pour produire leur créance, rendant ainsi irrecevable toute déclaration effectuée après ce délai.

La publication dans la presse d'un avis de cessation de la garantie financière d'un agent immobilier peut-elle se substituer à la notification individuelle aux créanciers pour faire courir à leur encontre le délai de trois mois de production de leur créance ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle juge que la publication d’un avis de cessation dans un quotidien ne peut se substituer à la notification individuelle prévue par le texte pour rendre opposable aux créanciers le délai de trois mois pour produire leur créance. En l'absence de notification individuelle, la déclaration de créance, même tardive au regard de la date de publication, est recevable.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 22 janvier 2026 vient rappeler avec fermeté les conditions d’opposabilité des délais de déclaration de créance lors de la cessation de la garantie financière d’un agent immobilier. En jugeant que la publication d’un avis dans la presse ne dispense pas le garant de son obligation de notification individuelle, la Haute juridiction confirme une interprétation formaliste des textes, résolument tournée vers la protection des créanciers. Cette décision consolide un principe déjà esquissé par la jurisprudence antérieure (I), tout en renforçant significativement les obligations de diligence pesant sur les garants financiers (II).

L’arrêt s’inscrit dans le cadre strict de la loi « Hoguet » et de son décret d’application, dont il vient préciser les modalités d’application. La Cour de cassation réaffirme la primauté de la notification individuelle sur la simple publication pour l’opposabilité du délai (A) et adopte ainsi une solution cohérente avec l’état du droit antérieur et la finalité protectrice du dispositif (B).

La Cour de cassation énonce clairement que la publication d’un avis de cessation de garantie ne suffit pas à faire courir le délai de trois mois prévu à l’article 45 du décret de 1972. Pour que ce délai soit opposable à un créancier, celui-ci doit avoir fait l’objet d’une notification individuelle. Cette solution tranche le débat entre deux niveaux de publicité : une publicité générale (la publication dans la presse) et une information personnalisée (la notification). La Cour donne la primauté à la seconde pour tout ce qui a trait à l’exercice des droits du créancier.

Cette position est en parfaite ligne avec une jurisprudence antérieure qui distinguait déjà les effets de la publication de ceux de la notification. En effet, la Cour de cassation avait déjà jugé que la cessation de garantie intervenait bien à l'expiration d'un délai de trois jours francs suivant sa publication, mais que les formalités de notification avaient pour « seul effet de limiter à trois mois le droit d'invoquer la garantie financière à compter de cette notification » [Cour de cassation, arret, 2004-05-12, 01-13.086 ]. L’arrêt du 22 janvier 2026 vient donc logiquement en déduire que, sans cette notification, cette limitation de trois mois n’est tout simplement pas opposable.

En renforçant l'exigence d'une information personnelle du créancier, la Cour de cassation se place en conformité avec l'objectif même de la garantie financière instituée par la loi Hoguet, qui est de protéger les fonds des clients contre une éventuelle défaillance du professionnel [CA, Paris, 15 octobre 2015, 15/04024 ]. La solution assure une sécurité juridique renforcée au créancier, qui ne peut se voir privé de son droit d'agir par une formalité de publicité générale qu'il n'a pas nécessairement pu consulter.

Cette logique protectrice trouve un écho dans d'autres domaines du droit, notamment en matière de procédures collectives, où l’avertissement personnel du créancier est une condition de l'opposabilité des délais. La jurisprudence y affirme que la forclusion n'est pas opposable aux créanciers titulaires d'une sûreté publiée s'ils n'ont pas été « avisés personnellement » [Cour de cassation - 02 juin 2015 - 14-11.856 , Cour de cassation, arret, 2002-01-22, 98-18.610 ] et que seule la réception effective de l'avertissement fait courir le délai [Cour de cassation, arret, 2007-02-27, 06-12.033 ]. Bien que la transposition de ces arrêts soit incertaine car ils concernent le droit des procédures collectives, ils illustrent la tendance de fond de la Cour de cassation à privilégier une information effective et personnelle pour garantir les droits des créanciers.

Au-delà de la confirmation d'un principe, cet arrêt emporte des conséquences pratiques importantes. Il alourdit les obligations de diligence des garants financiers (A) et, par voie de conséquence, accroît le niveau de protection des créanciers, qui sont les bénéficiaires finaux de ce mécanisme (B).

La décision impose aux garants une obligation de diligence proactive. Ils ne peuvent plus se contenter d'une simple formalité de publication pour purger les créances éventuelles. Ils doivent identifier les créanciers inscrits sur les registres de l'agent immobilier et leur adresser une notification individuelle. Cela implique une gestion rigoureuse et un suivi précis des engagements de leurs assurés.

Cette exigence de diligence et de non-négligence est une constante dans l'appréciation des obligations des garants par les juges. À titre d'illustration, dans le domaine de la garantie d'achèvement, la jurisprudence a pu retenir la responsabilité d'un garant pour son comportement négligent et son retard à agir ou à informer les bénéficiaires [CA, Toulouse, 16 mai 2023, 20/01639 ]. Bien que cette jurisprudence concerne un autre type de garantie, sa transposition, même incertaine, souligne une attente générale de la part des tribunaux : un garant ne doit pas rester passif mais doit accomplir ses obligations d'information avec rigueur. L'arrêt du 22 janvier 2026 applique cette exigence au processus de cessation de la garantie Hoguet.

En définitive, la solution bénéficie directement au créancier du professionnel de l'immobilier. La jurisprudence a depuis longtemps reconnu à ce créancier un droit d'action directe contre le garant [Cour de cassation, arret, 1995-02-22, 92-10.537 ]. L'arrêt commenté vient renforcer l'effectivité de ce droit en s'assurant que son titulaire ne sera pas privé de l'exercer par l'effet d'un délai qui ne lui aurait pas été personnellement notifié.

Cette solution s’inscrit dans un mouvement plus large visant à protéger la partie qui contracte de bonne foi avec un professionnel réglementé. Dans un domaine connexe, celui des agences de voyage, les juges du fond ont déjà pu faire application de la théorie de l'apparence pour faire jouer la garantie financière au profit de clients ayant cru légitimement contracter avec une agence défaillante [CA, Paris, 4 juillet 2018, 17/22885 ]. Bien que le contexte juridique soit différent, la finalité est la même : faire en sorte que le mécanisme de garantie joue pleinement son rôle protecteur, en ne faisant pas peser sur le créancier les conséquences des manquements du professionnel ou des insuffisances d'information de son garant. L'arrêt du 22 janvier 2026, qui intervient alors qu'aucune réforme n'a modifié les textes applicables [Point 1, part I], constitue ainsi une pierre angulaire pour la sécurité des créanciers dans le secteur immobilier.