Clause pénale : Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 janvier 2026, n° 24-12.082

Le 22 juin 2018, des maîtres de l'ouvrage ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur, la société Maisons Pierre, pour un prix de 137 810 euros.
Le 18 septembre 2018, avant le début du chantier, les maîtres de l'ouvrage ont notifié au constructeur leur décision de renoncer à leur projet.

- Première instance et appel : Le constructeur (société Maisons Pierre) a assigné les maîtres de l'ouvrage en paiement de l'indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % du prix, telle que prévue au contrat. La cour d'appel de Paris, dans son arrêt du 20 décembre 2023, a qualifié cette indemnité de clause pénale. Faisant usage de son pouvoir modérateur, elle a réduit le montant dû par les maîtres de l'ouvrage à 6 890 euros.
- Pourvoi en cassation : Le constructeur a formé un pourvoi en cassation. Il a soutenu que la cour d'appel avait violé l'article 1794 du Code civil en qualifiant la clause d'indemnité de clause pénale, alors qu'il s'agissait de la contrepartie de l'exercice par le maître de l'ouvrage de sa faculté de résiliation unilatérale, et que cette clause n'était donc pas soumise au pouvoir modérateur du juge.

La cour d'appel a considéré que la clause prévoyant une indemnité de 10 % du prix convenu en cas de résiliation par les maîtres de l'ouvrage constituait une clause pénale. Elle a fondé sa décision sur le fait que cette indemnité, en dédommageant le constructeur pour ses frais et son gain manqué, majorait les charges financières pesant sur les maîtres de l'ouvrage. Selon les juges du fond, cette clause avait une double finalité : contraindre les maîtres de l'ouvrage à exécuter le contrat et évaluer forfaitairement le préjudice du constructeur en cas de rupture. En tant que clause pénale, elle pouvait donc être modérée par le juge.

Une clause contractuelle stipulée dans un contrat de construction de maison individuelle, qui prévoit le paiement d'une indemnité forfaitaire en cas de résiliation unilatérale du marché par le maître de l'ouvrage avant le début des travaux, doit-elle être qualifiée de clause pénale, susceptible de modération par le juge, ou constitue-t-elle une clause de dédit, insusceptible de modération ?

- Réponse : La Cour de cassation casse partiellement l'arrêt de la cour d'appel. Elle énonce qu'une clause pénale a pour objet d'assurer l'exécution d'une obligation, tandis qu'une clause de dédit permet à une partie de se soustraire à cette exécution moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire. La faculté de dédit exclut le pouvoir du juge de modérer ou supprimer l'indemnité.
La Cour juge que la clause litigieuse, qui autorisait le maître de l'ouvrage à résilier le contrat en contrepartie d'une indemnité de 10 % du prix, ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l'ouvrage. Par conséquent, elle ne pouvait être analysée comme une clause pénale. Elle constituait une clause de dédit, et n'était donc pas susceptible de modération. En qualifiant la clause de pénale et en réduisant son montant, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

- Visa : Articles 1231-5 et 1794 du code civil.

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 janvier 2026 précise de manière significative le régime applicable aux indemnités de résiliation dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). En censurant les juges du fond pour avoir modéré une indemnité de résiliation, la Haute Juridiction réaffirme la distinction fondamentale entre la clause pénale et la clause de dédit, et en tire des conséquences directes sur l'office du juge. Cette décision clarifie ainsi la nature de l'indemnité due par le maître de l'ouvrage lorsqu'il exerce sa faculté de résiliation unilatérale prévue par l'article 1794 du Code civil.

Il convient d’analyser la solution de la Cour de cassation, qui repose sur une qualification stricte de la clause de résiliation (I), avant d’en examiner la portée pratique pour les rédacteurs de contrats et la gestion du contentieux en matière de CCMI (II).

La Cour de cassation fonde sa décision sur une distinction nette entre la clause pénale et la clause de dédit, dont la finalité respective est le critère déterminant (A), ce qui a pour conséquence directe d'exclure l'indemnité de dédit du champ du pouvoir modérateur du juge (B).

La Haute Juridiction rappelle, en s’appuyant sur l'article 1231-5 du Code civil, que la clause pénale a pour objet de "faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation". Sa fonction est donc coercitive et sanctionnatrice : elle vise à sanctionner une inexécution contractuelle imputable au débiteur [Cour de cassation, arret, 2009-06-17, 08-15.156]. À l'inverse, la clause de dédit "permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire".

En l'espèce, la Cour de cassation estime que la clause qui prévoit une indemnité de 10 % en cas de renonciation du maître de l'ouvrage ne vient pas sanctionner une faute de ce dernier. Elle est la simple contrepartie financière de l'exercice d'un droit de résiliation unilatérale que lui reconnaît l'article 1794 du Code civil et que le contrat organise. La Cour juge ainsi que la clause "ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l'ouvrage". Le critère de distinction est donc la nature de l'événement qui déclenche le paiement de l'indemnité : s'agit-il d'une rupture fautive ou de l'exercice d'une faculté contractuellement ou légalement prévue ? En répondant par la seconde option, la Cour écarte la qualification de clause pénale retenue par les juges du fond.

La conséquence de cette qualification est fondamentale. Alors que la clause pénale est soumise au pouvoir modérateur du juge qui peut la réduire si elle est "manifestement excessive" ou l'augmenter si elle est "dérisoire" [Tribunal judiciaire, , 2024-11-26, 22/03241], la clause de dédit y échappe totalement. L'arrêt est explicite sur ce point : "Cette faculté [de dédit] exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l'indemnité de dédit".

En qualifiant la stipulation de clause de dédit, la Cour de cassation la sanctuarise et la soustrait à l'appréciation des juges du fond quant à son montant. La décision est sans équivoque : l'indemnité est "non susceptible de modération". La Cour censure donc l'interventionnisme de la cour d'appel qui avait réduit l'indemnité de 10 % du prix du marché à 6 890 euros. Cette solution renforce la force obligatoire du contrat et la prévisibilité pour les parties, en particulier pour le constructeur qui peut compter sur une indemnisation forfaitaire intangible en cas de résiliation pour convenance du maître d'ouvrage.

Au-delà de la solution d'espèce, cet arrêt a une portée pratique considérable pour les professionnels de la construction. Il incite à une rédaction rigoureuse des clauses de résiliation (A) et renforce la sécurité des prévisions contractuelles, limitant ainsi l'aléa judiciaire (B).

La décision du 8 janvier 2026 est un guide pour les rédacteurs de CCMI. Pour qu'une indemnité de résiliation soit à l'abri du pouvoir modérateur du juge, sa rédaction doit éviter toute ambiguïté. La clause doit clairement être présentée comme la contrepartie de l'exercice de la faculté de résiliation unilatérale offerte au maître de l'ouvrage par l'article 1794 du Code civil, et non comme une sanction [CA, Paris, 20 décembre 2023, 21/02381].

Les constructeurs doivent veiller à ce que la clause ne présente pas un caractère "comminatoire", c'est-à-dire qu'elle ne vise pas à contraindre le client à exécuter le contrat par un montant dissuasif, au risque d'une requalification en clause pénale par les juges du fond [CA, Lyon, 4 avril 2024, 23/01451]. Le montant de l'indemnité doit être justifié comme une juste compensation des "dépenses", des "travaux" et du "gain manqué" par le constructeur, conformément aux termes de l'article 1794 du Code civil. La clarté de la rédaction est donc la clé pour sécuriser l'application de telles clauses.

En réaffirmant que l'indemnité de dédit n'est pas modérable, la Cour de cassation renforce la sécurité juridique des clauses contractuelles. Cette décision limite la tentation pour les juges du fond d'intervenir sur le montant des indemnités convenues entre les parties, comme l'avait fait la cour d'appel de Toulouse dans une affaire similaire en réduisant une indemnité de 10 % à 2 000 euros [CA, Toulouse, 21 novembre 2023, 21/03680]. La solution de la Haute Juridiction vient donc unifier la jurisprudence et corriger les approches divergentes.

Cette prévisibilité accrue pour le constructeur a pour corollaire une perte de flexibilité pour le maître de l'ouvrage consommateur, qui ne pourra plus espérer une réduction judiciaire de l'indemnité en cas de résiliation, même si celle-ci intervient très tôt dans le projet. L'équilibre contractuel est ainsi déplacé en faveur de la force obligatoire du contrat, sous la seule réserve, non abordée ici, que la clause ne soit pas jugée abusive au sens du droit de la consommation [Tribunal Juridiciaire, 2025-11-24, 23/09381]. L'arrêt du 8 janvier 2026 est donc une décision de principe qui rappelle que la liberté contractuelle, lorsqu'elle organise l'exercice d'un droit de retrait, prime sur le pouvoir d'équité du juge.