Responsabilité promoteur : Arrêt de Cour de cassation, 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360

La société civile immobilière Saint Augustinvest (maître de l'ouvrage) a fait construire un établissement destiné à héberger des personnes âgées dépendantes (EHPAD). Pour ce faire, elle a conclu un contrat d'ingénierie avec la société Economie et technique du bâtiment (ETB), maître d'œuvre, et un contrat de promotion immobilière avec la société Résidence [Etablissement 1] (promoteur). D'autres intervenants ont participé à l'opération, notamment la société Compobaie (entreprise de menuiseries pour les volets) et la société SAF (entreprise de revêtement pour l'enduit). Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008. Se plaignant de divers désordres, le maître de l'ouvrage a assigné, après expertise, le promoteur immobilier et son assureur en réparation de ses préjudices, puis les autres intervenants à l'acte de construire et leurs assureurs en intervention forcée.

1. Devant la cour d'appel de Poitiers (arrêt du 27 juin 2023) :

• - La cour d'appel a rejeté la demande de condamnation du promoteur au titre des désordres relatifs aux fissures, retenant que ce désordre était intermédiaire et trouvait son origine dans les fautes de la société SAF, mais écartant la responsabilité du promoteur au motif que sa faute personnelle n'était pas établie.

• - Elle a qualifié le désordre relatif aux volets roulants de désordre intermédiaire engageant la responsabilité contractuelle pour faute de l'entreprise de menuiseries (Compobaie) et a rejeté les demandes de condamnation in solidum du promoteur et de son assureur de responsabilité décennale, au motif que la faute personnelle du promoteur n'était pas établie et que le maître de l'ouvrage ne formait pas de demande subsidiaire.

• - Elle a fixé au 9 décembre 2009 le point de départ des intérêts de retard sur le solde des travaux, retenant qu'une retenue de 5 % aurait dû être versée une année après la réception.

2. Devant la Cour de cassation (pourvoi de la SCI Saint Augustinvest) :

• - Recevabilité contestée par la défense : La SMA et la SMABTP ont contesté la recevabilité du pourvoi les concernant, car il a été formé plus de deux mois après la signification de l'arrêt d'appel (pourvoi formé le 14 novembre 2023 pour une signification le 26 juillet 2023).

• - Moyens invoqués par la SCI Saint Augustinvest :

• - Premier moyen, première branche (fissures) : Le maître de l'ouvrage reproche à la cour d'appel d'avoir exigé une faute personnelle du promoteur alors qu'il est garant de l'exécution des obligations des entreprises avec lesquelles il a traité, et qu'il était tenu, en présence d'une faute de l'entreprise SAF, dans les mêmes termes de responsabilité que cette dernière. Le promoteur aurait méconnu les articles 1831-1 du code civil et L. 221-1 du code de la construction et de l'habitation.

• - Premier moyen, deuxième branche (fissures) : Le maître de l'ouvrage soutient que l'arrêt de la cour d'appel est entaché d'un défaut de motivation pour ne pas avoir répondu à ses conclusions selon lesquelles l'article 13 du contrat de promotion immobilière rendait le promoteur responsable du choix des sous-traitants, des matériaux, des techniques et de la conformité des ouvrages.

• - Deuxième moyen, quatrième et cinquième branches (volets roulants) : Arguments similaires au premier moyen (première branche) sur la garantie du promoteur des fautes des entreprises, et au premier moyen (deuxième branche) sur le défaut de réponse aux conclusions concernant l'article 13 du contrat de promotion immobilière.

• - Troisième moyen, deuxième branche (intérêts de retard) : Le maître de l'ouvrage allègue que la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 relative aux retenues de garantie ne s'applique pas au contrat de promotion immobilière, le promoteur n'étant pas un loueur d'ouvrage au sens de l'article 1779, 3° du code civil. La cour d'appel aurait violé ces textes par fausse application.

La cour d'appel a considéré que :

• - La responsabilité contractuelle du promoteur immobilier pour des désordres intermédiaires (fissures et volets roulants) est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle du promoteur, même si ces désordres trouvent leur origine dans la faute des entreprises avec lesquelles il a traité. Elle n'a pas retenu une responsabilité de garant de plein droit des fautes des entreprises en l'absence de faute propre du promoteur.

• - La loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 sur les retenues de garantie était applicable au contrat de promotion immobilière pour fixer le point de départ des intérêts de retard sur le solde des travaux.

• - Elle n'a pas estimé nécessaire de répondre aux conclusions du maître de l'ouvrage concernant l'article 13 du contrat de promotion immobilière.

1. Le promoteur immobilier, garant de l'exécution des obligations des entreprises avec lesquelles il a traité pour le maître de l'ouvrage, est-il tenu d'une responsabilité de plein droit pour les désordres intermédiaires imputables à ces entreprises, ou sa responsabilité contractuelle est-elle subordonnée à la preuve d'une faute personnelle ?
2. Une cour d'appel manque-t-elle à son obligation de motivation (article 455 du code de procédure civile) en ne répondant pas aux conclusions d'une partie qui invoque une clause contractuelle spécifique d'un contrat de promotion immobilière susceptible d'étendre la responsabilité du promoteur au-delà de la faute personnelle pour les désordres intermédiaires ?
3. La loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 sur les retenues de garantie, applicable aux marchés de travaux visés à l'article 1779, 3° du code civil, s'applique-t-elle au contrat de promotion immobilière pour la fixation du point de départ des intérêts de retard sur le solde des travaux ?

La Cour de cassation :

• - Déclare le pourvoi irrecevable à l'égard de la SMA et de la SMABTP, le délai de deux mois pour former pourvoi ayant été dépassé.

• - Rejette le premier moyen (première branche) et le deuxième moyen (quatrième et cinquième branches) : Elle confirme que "Si le promoteur immobilier... est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle.".

• - Casse et annule partiellement l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers :

• - Sur le défaut de réponse aux conclusions (premier moyen, deuxième branche) : Elle juge que la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile en ne répondant pas aux conclusions du maître de l'ouvrage, qui soutenait que l'article 13 du contrat de promotion immobilière rendait le promoteur responsable de divers éléments (choix des sous-traitants, matériaux, conformité des ouvrages, etc.).

• - Visa : Article 455 du code de procédure civile.

• - Sur la fausse application de la loi sur les retenues de garantie (troisième moyen, deuxième branche) : Elle considère que la cour d'appel a violé les articles 1er et 2 de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 et l'article 1779, 3°, du code civil, en statuant ainsi, "alors que le promoteur immobilier qui ne s'engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n'est pas un locateur d'ouvrage et d'industrie au sens de l'article 1779, 3°, du code civil".

• - Visa : Articles 1er et 2 de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 et 1779, 3°, du code civil.

• - Renvoie l'affaire et les parties devant la cour d'appel de Bordeaux sur les points cassés

L'arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation le 11 juin 2026 (n° E 23-22.360) apporte des clarifications importantes sur le régime de responsabilité du promoteur immobilier. Il confirme des principes établis concernant les désordres intermédiaires tout en rappelant l'impératif de motivation des décisions de justice face aux clauses contractuelles spécifiques et en précisant le champ d'application de la loi sur les retenues de garantie.

La Cour de cassation, par cette décision, dessine les contours de la responsabilité du promoteur, distinguant clairement sa position des autres acteurs de la construction pour certains types de dommages et certaines obligations financières.

L'arrêt du 11 juin 2026 réaffirme avec force un principe essentiel du droit de la construction concernant le promoteur immobilier : sa responsabilité contractuelle pour les désordres intermédiaires n'est pas de plein droit mais subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle. La Cour rejette ainsi le premier moyen (première branche) et le deuxième moyen (quatrième branche) du pourvoi, qui postulaient le contraire, en énonçant clairement que "Si le promoteur immobilier... est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle".

Cette position est d'une grande importance car elle distingue la responsabilité du promoteur pour les désordres intermédiaires — ceux qui n'entrent ni dans le champ de la garantie décennale ni dans celui de la garantie de bon fonctionnement, car n'affectant pas la solidité de l'ouvrage ou ne le rendant pas impropre à sa destination — de sa garantie légale des constructeurs. Le promoteur est certes "garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage" et "tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil", mais cette garantie légale ne s'étend pas automatiquement aux désordres intermédiaires pour lesquels une faute de l'entreprise cocontractante aurait été établie. En d'autres termes, le promoteur n'est pas responsable de plein droit en tant que garant des fautes de ses entreprises pour les désordres intermédiaires ; une faute propre (par exemple, dans le choix des entreprises, la coordination, le contrôle, ou la conception) doit lui être imputée. Cette solution protège le promoteur contre une extension démesurée de sa responsabilité au-delà des garanties légales pour lesquelles il est spécifiquement visé par la loi.

L'arrêt procède également à une clarification significative concernant l'application de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 relative aux retenues de garantie. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel sur le troisième moyen, deuxième branche, en jugeant que la cour d'appel a violé les textes susvisés (articles 1er et 2 de la loi n° 71-584 et 1779, 3°, du code civil).

Le raisonnement de la Cour est limpide : "le promoteur immobilier qui ne s'engage pas à exécuter lui-même une partie du programme n'est pas un locateur d'ouvrage et d'industrie au sens de l'article 1779, 3°, du code civil". La loi de 1971, qui vise à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux et à protéger les entrepreneurs, s'applique spécifiquement aux contrats de louage d'ouvrage au sens de l'article 1779, 3° du Code civil. Or, le promoteur immobilier, par définition, est celui qui "fait procéder" à la construction au moyen de contrats de louage d'ouvrage, mais n'est pas lui-même, en principe, le locateur d'ouvrage. Il se distingue donc de l'entrepreneur. Cette précision juridique est cruciale car elle évite une application erronée d'un régime protecteur de l'entrepreneur à une figure contractuelle distincte, le promoteur, dont la mission est d'organisation et de garantie plus que d'exécution directe des travaux. Cela a des conséquences directes sur le calcul des intérêts de retard, le régime des retenues de garantie ne pouvant être invoqué pour justifier le point de départ des intérêts si le promoteur n'est pas un locateur d'ouvrage.

Au-delà des questions de fond, l'arrêt du 11 juin 2026 est un puissant rappel des exigences procédurales, notamment en matière de motivation des décisions de justice, et ouvre la voie à une potentielle extension de la responsabilité du promoteur par la seule force du contrat.

L'une des cassations opérées par la Cour de cassation concerne le défaut de réponse à conclusions de la cour d'appel, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. Le maître de l'ouvrage invoquait un "moyen décisif" tiré de l'article 13 du contrat de promotion immobilière, selon lequel le promoteur était responsable "du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d'exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur". La cour d'appel avait rejeté la demande de condamnation du promoteur pour les fissures sans répondre à cet argument

La Cour de cassation, en cassant sur ce point, rappelle que "tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs". Cette exigence est fondamentale pour garantir un procès équitable et la bonne administration de la justice. Elle contraint les juges du fond à examiner et à répondre explicitement à tous les moyens soulevés par les parties, à condition qu'ils soient pertinents et "décisifs". L'omission de répondre à un moyen contractuel qui vise à étendre le périmètre de la responsabilité du promoteur est une défaillance sanctionnable. Cela souligne l'importance pour les parties de formuler des conclusions précises et pour les juridictions de les analyser attentivement, car l'absence de motivation sur un point essentiel peut entraîner la nullité de la décision.

La cassation pour défaut de réponse à conclusions sur l'article 13 du contrat de promotion immobilière est particulièrement intéressante. Elle laisse entendre qu'une clause contractuelle spécifique pourrait, potentiellement, étendre la responsabilité du promoteur au-delà de l'exigence de la faute personnelle pour les désordres intermédiaires. Bien que la Cour de cassation n'ait pas tranché le fond de cette question – elle n'a fait que censurer l'absence de motivation de la cour d'appel –, elle impose à la cour de renvoi d'examiner si cette clause est de nature à imposer au promoteur une responsabilité plus étendue pour les choix et procédures de ses cocontractants.

Cette ouverture introduit une nuance importante à la position de la Cour de cassation sur la responsabilité du promoteur pour désordres intermédiaires. Si, en principe, cette responsabilité est subordonnée à une faute personnelle du promoteur (comme affirmé dans la première partie de l'arrêt), le contrat de promotion immobilière, en tant que mandat d'intérêt commun, peut comporter des stipulations qui renforcent les obligations du promoteur. L'article 13 invoqué par le maître de l'ouvrage, en rendant le promoteur responsable du "choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d'exécution et de la conformité des ouvrages", pourrait potentiellement transformer une obligation de moyens en obligation de résultat pour ces aspects, ou du moins faciliter la preuve de sa faute. L'affaire sera renvoyée devant la cour d'appel de Bordeaux pour réexaminer ce point, et sa décision sera déterminante pour savoir si, et dans quelle mesure, le promoteur peut voir sa responsabilité contractuellement étendue au-delà du cadre légal strict en matière de désordres intermédiaires. Cette partie de l'arrêt met en exergue la tension entre le cadre légal protecteur du promoteur et la liberté contractuelle qui permet aux parties d'aménager leurs responsabilités.