Stipulation pour autrui et novation : Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 janvier 2026, n° 24-11.645

Des acquéreurs ont investi dans des biens immobiliers dans le cadre d'un programme de Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA). Suite à la non-livraison des biens et à la mise en liquidation judiciaire du vendeur-promoteur, les acquéreurs ont subi une perte financière importante.

Les acquéreurs ont assigné en responsabilité et en indemnisation l'intermédiaire en opérations immobilières qui leur avait proposé l'investissement, ainsi que le notaire et leurs assureurs respectifs. Ils soutenaient que l'intermédiaire avait manqué à son devoir d'information et de conseil en ne les alertant pas sur les risques inhérents à l'opération.

La cour d'appel a rejeté les demandes des acquéreurs à l'encontre de l'intermédiaire. Elle a retenu que ce dernier agissait en qualité de mandataire du vendeur et non des acquéreurs. Par conséquent, les juges du fond ont estimé que l'intermédiaire n'était pas tenu d'une obligation de conseil à l'égard des acquéreurs, avec qui il n'entretenait pas de lien contractuel à ce titre.

Les acquéreurs ont alors formé un pourvoi en cassation.

La thèse de la cour d’appel, censurée par la Cour de cassation, consistait à affirmer qu'un intermédiaire immobilier, agissant en tant que mandataire exclusif du vendeur, n'est pas débiteur d'une obligation d'information et de conseil envers l'acquéreur. Sa responsabilité ne pourrait donc être engagée par ce dernier pour un manquement à une telle obligation, l'intermédiaire n'étant pas son propre conseiller.

Un intermédiaire en opérations immobilières, mandataire du vendeur, est-il tenu d'une obligation d'information et de conseil envers l'acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l'investissement proposé, nonobstant l'absence de mandat conféré par ce dernier ?

La Cour de cassation répond par la négative et casse et annule l'arrêt de la cour d'appel au visa de l'article 1240 du Code civil.

Elle énonce que « l'intermédiaire en opérations immobilières de placement, fût-il le mandataire du vendeur, doit informer et conseiller l'acquéreur sur les caractéristiques et les risques de l'investissement qu'il lui propose » [Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.835, Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.833]. En jugeant que l'intermédiaire n'était pas tenu d'une telle obligation envers les acquéreurs au motif qu'il était le mandataire du vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

L'arrêt rendu par la troisième chambre civile le 8 janvier 2026 s'inscrit dans un mouvement jurisprudentiel de renforcement des obligations pesant sur les professionnels de l'immobilier. En affirmant le devoir de conseil de l'intermédiaire à l'égard de l'acquéreur, indépendamment de la structure de son mandat, la Cour de cassation étend le périmètre de la responsabilité délictuelle pour protéger l'investisseur non-professionnel. Cette décision consacre un élargissement notable de l'obligation d'information (I), dont la portée pratique soulève néanmoins des questions quant à ses limites et à son articulation avec les autres régimes de responsabilité (II).

La Cour de cassation, en cassant l'arrêt d'appel, consacre un devoir de conseil autonome, détaché de la relation contractuelle de mandat (A), fondant ainsi une responsabilité protectrice de l'acquéreur (B).

Le cœur de l'apport de cet arrêt réside dans le rejet de l'analyse de la cour d'appel, qui liait l'obligation de conseil à l'existence d'un mandat entre l'intermédiaire et l'acquéreur. En affirmant que l'intermédiaire, « fût-il le mandataire du vendeur », doit conseiller l'acquéreur, la Cour de cassation établit que ce devoir n'est pas une simple obligation contractuelle mais une obligation délictuelle qui pèse sur tout professionnel présentant une opération d'investissement [Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.835, Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.833].

Cette solution s'ancre dans l'article 1240 du Code civil et dépasse la stricte application du droit du mandat (articles 1991 et suivants du Code civil) [Tribunal Juridiciaire, 2025-08-05, 25/02131]. La Cour considère que le rôle actif de l'intermédiaire dans la proposition d'un investissement crée, en soi, une obligation de loyauté et de prudence envers la personne à qui il s'adresse, quand bien même celle-ci n'est pas son client direct. La responsabilité est ainsi fondée non sur le contrat, mais sur le fait dommageable que constitue la fourniture d'une information incomplète ou l'absence de mise en garde face à un risque.

Cette décision s'explique par une volonté de protéger la partie jugée la plus faible : l'acquéreur, souvent non-professionnel, face à des montages complexes comme la VEFA, parfois assortie d'incitations fiscales [Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.833]. L'intermédiaire, par sa compétence et sa connaissance du marché, détient une information que l'acquéreur ne possède pas. La Cour de cassation cherche donc à rééquilibrer cette asymétrie d'information.

En imposant un devoir de conseil sur « les caractéristiques et les risques de l'investissement » [Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.835, Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.833], la haute juridiction confère à l'intermédiaire un rôle qui dépasse celui de simple entremetteur. Il devient un garant de la transparence de l'opération qu'il commercialise, ce qui rejoint la tendance jurisprudentielle qui met à la charge d'autres professionnels, comme les diagnostiqueurs, une obligation de conseil accrue [Tribunal Judiciaire, 2025-03-17, 24/00470].

Si cet arrêt consolide une tendance jurisprudentielle protectrice (A), il soulève des interrogations sur son périmètre d'application pratique et son articulation avec les clauses contractuelles (B).

Cette décision s'inscrit dans un contexte plus large où la Cour de cassation précise et renforce les obligations des professionnels de la construction et de l'immobilier. Elle fait écho à des solutions exigeant une information loyale de la part du vendeur sur les vices connus de l'immeuble, rendant inopérantes les clauses d'exonération de garantie [Tribunal Juridiciaire, 2025-07-07, 22/00532]. De même, elle peut être rapprochée des évolutions récentes concernant la responsabilité des constructeurs pour les éléments d'équipement, où la Cour a opéré un important revirement en mars 2024, réorientant la responsabilité vers le terrain contractuel de droit commun pour les éléments installés sur l'existant, tout en soulignant l'importance du devoir de conseil de l'installateur [CA, Nîmes, 6 juin 2024, 22/00705].

L'arrêt du 8 janvier 2026 confirme donc que les professionnels, en raison de leur expertise, sont tenus d'une obligation générale de prudence et de conseil qui transcende les cadres contractuels stricts, au bénéfice de la partie la moins avertie, qu'il s'agisse du maître d'ouvrage ou de l'acquéreur.

La portée de la solution doit être nuancée. Les analyses préparatoires se fondent sur des arrêts de 2019 concernant des « intermédiaires en opérations immobilières de placement » dans un contexte de défiscalisation, ce qui pourrait impliquer un devoir de conseil plus étendu que pour un agent immobilier classique dans une vente simple [Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.835, Cour de cassation - 11 décembre 2019 - 18-21.833]. L'enjeu futur sera de déterminer si cette solution s'applique avec la même rigueur à tout type d'intermédiaire et pour toute nature d'opération immobilière.

De plus, la question de l'efficacité des clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité que les intermédiaires pourraient insérer dans leurs documents se posera inévitablement. Si les tribunaux écartent déjà de telles clauses en matière de vices cachés lorsque la mauvaise foi du vendeur est prouvée [Tribunal Juridiciaire, 2025-09-25, 23/00235], la validité de clauses informant l'acquéreur que l'intermédiaire agit exclusivement pour le vendeur et ne fournit aucun conseil personnalisé reste un point de débat potentiel. La jurisprudence devra donc préciser l'intensité de ce devoir de conseil et les conditions dans lesquelles un professionnel peut valablement s'en exonérer.