Surélévation en copropriété : Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 avril 2026, n24-15.059

La société civile immobilière (SCI) Acanthe immobilier est propriétaire du lot n° 171, situé dans le bâtiment D d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Ce lot est associé à une quote-part des parties communes générales et à la totalité des parties communes spéciales du bâtiment D. Souhaitant surélever le bâtiment D pour y créer de nouveaux lots privatifs, la SCI a inscrit son projet à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires. Les résolutions afférentes ayant été rejetées par l'assemblée générale, la SCI a néanmoins entrepris les travaux de surélévation.

1. Devant le tribunal : La SCI a saisi un tribunal en annulation des résolutions rejetées par l'assemblée générale. En réponse, le syndicat des copropriétaires a demandé, à titre reconventionnel, que soit ordonnée la remise des lieux dans leur état antérieur aux travaux de surélévation illégalement entrepris par la SCI.
2. Devant la cour d'appel : La cour d'appel de Paris (arrêt du 20 mars 2024) a rejeté les demandes de la SCI et a ordonné sous astreinte la cessation des travaux de surélévation de la toiture du bâtiment D, ainsi que la remise en état antérieur aux constructions non autorisées.
3. Devant la Cour de cassation : La SCI a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel.

La SCI faisait grief à l'arrêt d'appel de rejeter ses demandes et d'ordonner la remise en état. Elle soutenait que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage privatif d'un seul copropriétaire appartient à ce seul copropriétaire. La SCI arguait que le règlement de copropriété était resté muet sur le droit de surélever le bâtiment D, qui était constitué d'un seul lot privatif lui appartenant. En conséquence, la cour d'appel aurait violé l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) et l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 en considérant que ce droit appartenait au syndicat des copropriétaires malgré le silence du règlement.

En l'absence de stipulation spécifique dans le règlement de copropriété, à qui appartient le droit de surélever un bâtiment au sein d'une copropriété lorsque ce bâtiment, bien que composé d'un seul lot privatif appartenant à un unique copropriétaire, comporte également des parties communes (même spéciales) ?

La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle juge que "dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires".
Elle approuve la cour d'appel d'avoir constaté que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI, et de parties communes. Elle en a déduit que le bâtiment n'était pas une partie privative exclusive et que le droit de surélever n'était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, telles que définies par le règlement de copropriété.
La Cour en conclut, à bon droit, que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D, qui lui appartenait, et pouvait autoriser de tels travaux lors d'une assemblée générale.

La Cour de cassation, par son arrêt de rejet du 2 avril 2026 (n° Q 24-15.059), vient confirmer une interprétation stricte du régime du droit de surélévation en copropriété. Elle réaffirme que, même lorsqu'un bâtiment est principalement occupé par un lot privatif unique, la présence de parties communes (même spéciales) dans ce bâtiment confère au syndicat des copropriétaires la titularité du droit de surélévation, en l'absence de stipulation contraire du règlement de copropriété. Cette décision, rendue au visa des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, est cruciale pour la délimitation des droits des copropriétaires et les prérogatives du syndicat, particulièrement dans les ensembles immobiliers complexes.

Nous analyserons d'abord la confirmation du principe d'attribution du droit de surélévation au syndicat des copropriétaires (I), avant d'aborder les défis spécifiques liés à la gestion des droits dans les copropriétés complexes (II).

L'arrêt du 2 avril 2026 marque un rappel fondamental de la nature du droit de surélévation en copropriété et de son attribution, même face à une initiative individuelle de construction (A). Il met également en lumière la rigueur des conditions de validité des décisions collectives en la matière (B).

La Cour de cassation réaffirme de manière catégorique que le droit de surélever un bâtiment, même s'il ne comprend qu'un seul lot privatif et est affecté à l'usage d'un seul copropriétaire, appartient au syndicat des copropriétaires dès lors qu'il comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, et que le règlement de copropriété est silencieux sur ce point. Cette interprétation est directement conforme à la lettre des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, qui régissent la copropriété. L'article 3 définit les parties communes et l'article 35, dans la version applicable aux faits de l'espèce, attribue expressément le droit de surélever au syndicat en l'absence de stipulation contraire. La Cour approuve ainsi la cour d'appel d'avoir constaté que le bâtiment D n'était pas une partie privative exclusive, mais comportait également des parties communes, ce qui écartait la thèse de la SCI

Cette solution souligne la prééminence des textes légaux en l'absence de clause spécifique dans le règlement de copropriété. Le principe général de l'attribution du droit de surélévation au syndicat des copropriétaires est régulièrement appliqué par les juridictions du fond [Tribunal judiciaire de Paris, 10 décembre 2024, n°21/04790], [Tribunal judiciaire de Paris, 17 mai 2024, n°19/10628], [Cour d'appel de Paris, 10 décembre 2025, n°22/15939]. Seules des stipulations expresses du règlement accordant ce droit à un copropriétaire pourraient y déroger [Tribunal judiciaire de Marseille, 6 mai 2025, n°23/09548]. La décision de la Cour de cassation, bien que basée sur une version de l'article 35 antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101, conserve toute sa pertinence pour la détermination de la titularité du droit, même si certaines modalités d'application ont évolué depuis cette ordonnance.

L'attribution du droit de surélévation au syndicat des copropriétaires emporte des conséquences procédurales majeures. Toute initiative de surélévation ou de cession de ce droit doit impérativement être soumise à l'autorisation de l'assemblée générale. Cette décision doit respecter des exigences de forme et de fond strictes. L'information des copropriétaires doit être complète et précise [Cour d'appel de Versailles, 17 février 2026, n°23/07281], et chaque question doit faire l'objet d'un vote séparé [Tribunal judiciaire de Paris, 29 avril 2025, n°24/07414]. Les décisions requièrent, en principe, la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue à l'article 26 de la loi de 1965 [Tribunal judiciaire de Nice, 10 mars 2025, n°23/02680].

L'arrêt sanctionne le fait que la SCI ait entrepris les travaux sans l'accord de l'assemblée générale. Les travaux de surélévation réalisés sans cette autorisation sont considérés comme illicites et peuvent entraîner une action en cessation et remise en état des lieux, comme l'a confirmé la cour d'appel en l'espèce et d'autres juridictions, [Tribunal judiciaire de Grasse, 3 novembre 2025, n°25/01585]. La jurisprudence rappelle également que le pouvoir de l'assemblée générale est limité par le contrôle de l'abus de majorité [Cour d'appel de Paris, 20 mars 2024, n°18/20687], mais que cet abus doit être prouvé par les copropriétaires contestataires.

La décision de la Cour de cassation, rendue dans un ensemble immobilier à plusieurs bâtiments, soulève des questions fondamentales sur la délimitation entre les parties communes générales et spéciales (A) et sur l'équilibre délicat entre le droit des copropriétaires et l'intérêt collectif (B).

L'arrêt met en évidence la complexité de la qualification des parties communes dans les copropriétés composées de plusieurs bâtiments distincts. La distinction entre parties communes générales (affectées à tous les copropriétaires) et parties communes spéciales (affectées à l'usage de certains seulement) est primordiale [Cour d'appel de Paris, 25 février 2026, n°22/09999]. Le règlement de copropriété est le document de référence pour cette qualification [Cour d'appel de Paris, 17 décembre 2025, n°21/06873], [Cour d'appel de Chambéry, 18 novembre 2025, n°23/00124]. Cependant, même la présence de parties communes spéciales, comme celles attachées au bâtiment D dans l'espèce, ne suffit pas à transférer le droit de surélévation au copropriétaire unique de ce bâtiment, si le bâtiment comporte également des parties communes

Cette précision est essentielle car, si les décisions concernant les parties communes spéciales peuvent parfois être prises par les seuls copropriétaires concernés [Cass., 3e civ., 1 juin 2022, n°21-16.232], [Tribunal judiciaire de Paris, 1 avril 2025, n°22/06506], la titularité du droit de surélévation d'un bâtiment (même si ce droit est l'accessoire de parties communes spéciales) reste attribuée au syndicat principal de l'ensemble immobilier. Le critère déterminant semble être l'existence de parties communes dans le bâtiment surélevé, et non la proportion de lots privatifs détenus par un seul copropriétaire. Cela garantit une cohérence architecturale et juridique de l'ensemble immobilier, plaçant la maîtrise des extensions au niveau du syndicat.

L'arrêt illustre le conflit d'intérêts entre l'initiative individuelle d'un copropriétaire souhaitant valoriser son bien par une surélévation et l'intérêt collectif de la copropriété. Même un copropriétaire détenant l'intégralité des lots privatifs d'un bâtiment reste soumis aux règles de la copropriété pour ce qui touche aux parties communes. La décision de la Cour de cassation privilégie la protection de l'intégrité de l'immeuble et les prérogatives du syndicat, gardien de l'intérêt collectif. Le syndicat est le seul à pouvoir céder le droit ou autoriser les travaux.

Cette approche est renforcée par les jurisprudences relatives à l'imputation des charges, qui montrent que même pour des charges spéciales, le règlement de copropriété doit clairement les attribuer pour qu'elles ne soient supportées que par certains copropriétaires [Tribunal judiciaire de Nanterre, 8 septembre 2025, n°21/07132], [Cour d'appel de Lyon, 18 février 2025, n°24/03535]. En cas de cession du droit de surélévation, des litiges peuvent également surgir concernant le droit de priorité des copropriétaires du dernier étage [Tribunal judiciaire de Paris, 21 décembre 2023, n°19/09351], [Cour d'appel de Paris, 12 décembre 2025, n°24/04031], ou les conséquences financières post-réalisation. L'arrêt du 2 avril 2026 rappelle donc à tous les acteurs de la copropriété que toute modification structurelle d'un bâtiment, même partiellement privatif, doit s'inscrire dans le cadre légal et décisionnel de la copropriété, afin de préserver l'harmonie et l'équilibre des droits de chacun.