Sûretés réelles immobilières : Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 mars 2026, n° 23-20.666

À la suite d'un emprunt souscrit auprès de la société National Australia Bank Limited, M. et Mme [P] ont été condamnés à son remboursement par les juridictions japonaises (tribunal de Tokyo le 31 mars 2015, confirmé en appel le 7 octobre 2015 et par la Cour suprême le 15 juillet 2016). Ces décisions ont également annulé une donation consentie par les époux à leurs enfants.

La banque a saisi les juridictions françaises afin d'obtenir l'exequatur (la force exécutoire en France) de la décision de la cour d'appel de Tokyo. Elle a également demandé au juge français d'ordonner la conversion d'une hypothèque judiciaire provisoire, préalablement inscrite sur un bien des consorts [P] en France, en hypothèque définitive.

La cour d'appel de Bordeaux, dans son arrêt du 5 juillet 2022, a fait droit à ces demandes.

Les consorts [P] ont formé un pourvoi en cassation. Ils soutiennent que la cour d'appel a excédé ses pouvoirs en ordonnant la conversion de l'hypothèque. Selon eux, cette formalité de publicité ne relève pas de la compétence du juge, mais de celle, exclusive, du Service de la Publicité Foncière.

La cour d'appel de Bordeaux a considéré qu'elle était compétente pour, en plus d'accorder l'exequatur à la décision étrangère, ordonner directement la conversion de l'hypothèque judiciaire provisoire en hypothèque définitive. Elle a ainsi estimé que le pouvoir juridictionnel de conférer force exécutoire à un titre s'étendait à la faculté d'ordonner les mesures subséquentes de publicité des sûretés.

Le juge saisi d'une demande d'exequatur d'une décision étrangère a-t-il le pouvoir d'ordonner la conversion d'une hypothèque judiciaire provisoire en hypothèque définitive, ou cette formalité de publicité relève-t-elle de la compétence exclusive du service chargé de la publicité foncière ?

• - Visa :

• • Article 2428 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021.

• • Article R. 533-2 du code des procédures civiles d'exécution.

• • Principes régissant l'excès de pouvoir.

• - Réponse :

La Cour de cassation répond par la négative et casse et annule l'arrêt. Elle juge qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge saisi d'une demande d'exequatur d'une décision étrangère d'ordonner la conversion en publicité définitive d'une inscription provisoire.
Elle précise que cette formalité est opérée par le service chargé de la publicité foncière selon la procédure ordinaire d'inscription.
En ordonnant cette conversion, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé les textes et principes susvisés. La Cour de cassation casse donc partiellement l'arrêt de la cour d'appel sur ce point.

Cet arrêt du 12 mars 2026 offre une clarification essentielle sur la répartition des compétences entre l'autorité judiciaire et l'administration en matière de publicité des sûretés. En censurant une cour d'appel pour avoir ordonné la conversion d'une hypothèque judiciaire provisoire, la Cour de cassation rappelle avec force le rôle strictement délimité de chaque acteur. La solution repose sur une distinction fondamentale entre le pouvoir du juge de conférer force exécutoire à un titre et la compétence technique et exclusive du service de la publicité foncière pour réaliser les formalités qui en découlent.

Il convient ainsi d'analyser la consécration d'une stricte répartition des compétences en matière de publicité des sûretés (I), avant d'examiner la portée de cette solution à travers la sanction de l'excès de pouvoir (II).

La Cour de cassation réaffirme une orthodoxie juridique en distinguant nettement le rôle du juge de celui de l'administration. Elle rappelle que la conversion de l'hypothèque relève d'une compétence administrative exclusive (A), cantonnant ainsi le pouvoir du juge à la seule reconnaissance du titre (B).

L'arrêt énonce clairement que « la publicité définitive qui doit confirmer l'inscription d'hypothèque provisoire est opérée par le service chargé de la publicité foncière ». Cette solution s'appuie sur une lecture combinée de l'ancien article 2428 du Code civil et de l'article R. 533-2 du Code des procédures civiles d'exécution, qui organisent la procédure de publicité foncière.

Le Service de la Publicité Foncière, service administratif spécialisé, détient un monopole pour recevoir, contrôler et publier les formalités relatives aux droits réels immobiliers. La conversion d'une hypothèque provisoire en inscription définitive est l'une de ces formalités techniques. Elle s'effectue sur présentation par le créancier d'un bordereau accompagné du titre fondant sa créance, en l'occurrence la décision d'exequatur passée en force de chose jugée. Le juge n'a pas à intervenir dans ce processus matériel d'inscription, qui obéit à ses propres règles et délais.

En contrepoint, l'arrêt délimite négativement le pouvoir du juge en matière de sûretés. Il affirme qu'« il n'entre pas dans les pouvoirs du juge saisi d'une demande d'exequatur [...] d'ordonner la conversion ». Le rôle du juge de l'exequatur, bien que crucial, se limite à vérifier la régularité internationale de la décision étrangère pour lui conférer force exécutoire en France.

Une fois cette mission accomplie, le titre devient apte à fonder des mesures d'exécution. Cependant, le juge ne peut se substituer aux organes chargés de mettre en œuvre ces mesures. En l'espèce, la cour d'appel a confondu l'acte juridictionnel (accorder l'exequatur) et l'acte administratif qui en est la conséquence (la publicité foncière). La Cour de cassation rectifie cette confusion en rappelant que le juge crée la condition nécessaire à la conversion (un titre exécutoire), mais ne réalise pas la conversion elle-même.

Au-delà de son apport technique, la décision a une portée significative en qualifiant explicitement d'excès de pouvoir l'immixtion du juge dans les attributions du Service de la publicité foncière (A), clarifiant ainsi la procédure à suivre pour les créanciers (B).

En jugeant que la cour d'appel « qui a excédé ses pouvoirs, a violé les textes et les principes susvisés », la Cour de cassation emploie une sanction forte et fondamentale. L'excès de pouvoir est le dépassement par une juridiction des attributions que la loi lui confère. En ordonnant une formalité administrative relevant de la compétence exclusive d'une autre autorité, la cour d'appel a commis un tel excès [Cour d'appel de Bordeaux, 5 juillet 2022, n°19/04743].

Cette qualification souligne que la répartition des compétences entre le juge et le Service de la publicité foncière n'est pas une simple règle de procédure, mais un principe structurel de l'organisation des pouvoirs publics. La sanction n'est pas une simple erreur de droit, mais une violation de la sphère de compétence d'une autre institution. Cette censure garantit la cohérence du système et prévient le risque de décisions judiciaires inopérantes ou contradictoires avec les registres fonciers.

L'arrêt a une vertu pédagogique pour les praticiens du droit. Il trace une feuille de route claire pour un créancier, comme la banque en l'espèce. Pour garantir sa créance par une hypothèque définitive, ce dernier doit suivre une procédure en deux temps :
1. Phase judiciaire : Saisir le juge compétent pour obtenir un titre exécutoire (ici, par une décision d'exequatur).
2. Phase administrative : Une fois la décision judiciaire passée en force de chose jugée, le créancier doit, de sa propre initiative, accomplir les formalités de publicité définitive auprès du Service de la publicité foncière compétent, dans le délai légal de deux mois prévu par l'article R. 533-4 du Code des procédures civiles d'exécution.

En rejetant la demande de conversion formulée devant le juge, la Cour de cassation, statuant au fond sans renvoi, confirme que cette demande était mal dirigée. La banque aurait dû attendre que la décision d'exequatur soit définitive pour ensuite se tourner vers l'administration foncière, seule habilitée à finaliser sa garantie.